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統(tǒng)計(jì)局:市場不支持高房價(jià) 房產(chǎn)暴利時(shí)代終結(jié)

日期:2008-08-06 10:45作者:changshuqing文章來源:國家統(tǒng)計(jì)局點(diǎn)擊數(shù):2347次
2008年二季度經(jīng)濟(jì)述評(píng):市場不支持高房價(jià)

  中國信息報(bào)

  2008年的房價(jià)走勢(shì)從年初開局就備受關(guān)注。半年的時(shí)間過去了,房市的確發(fā)生了一些變化:全國各地一路狂漲的房價(jià)開始出現(xiàn)分化,在一些大城市率先出現(xiàn)了下跌;由于對(duì)未來房價(jià)預(yù)期的改變,消費(fèi)者開始了對(duì)房市的觀望,恐慌性的購房需求得到了抑制;在消費(fèi)者的觀望中,房屋銷售市場交易量開始急劇萎縮;面對(duì)房地產(chǎn)市場的變化,房地產(chǎn)商感受到了危機(jī)。

  于是,2008年上半年的房地產(chǎn)市場風(fēng)生水起,各種觀點(diǎn)、論調(diào)盈耳,各執(zhí)一詞。

  房地產(chǎn)市場究竟如何?客觀的描述莫過于讓數(shù)據(jù)說話。

  國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.2%,漲幅比上年同期高4.2個(gè)百分點(diǎn)。相關(guān)月度數(shù)據(jù)顯示,1-6月份,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅分別為11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%和8.2%;月度環(huán)比數(shù)據(jù)顯示,1-6月份,全國70個(gè)大中城市新建商品房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.2%、0.3%、0.3%、0.2%和0.1%。

  分地區(qū)看,6月份新建住房銷售價(jià)格同比漲幅較大的主要城市包括:烏魯木齊20.2%、???8.1%、寧波14.7%、北京14.3%和杭州13.3%。環(huán)比價(jià)格下降的城市有14個(gè),其中,降幅較大的主要城市包括:南充-1.0%、南昌-0.9%、成都-0.7%和無錫-0.4%等。

  從總體走勢(shì)看,房價(jià)漲幅正逐月回落,但幅度尚不是很大,從近年來房地產(chǎn)市場總體走勢(shì)看,推動(dòng)并保持房價(jià)的理性回歸任重道遠(yuǎn)。

  宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策面不支持房價(jià)持續(xù)高漲

  從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)方面來看,國家統(tǒng)計(jì)局就上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況答記者問時(shí),新聞發(fā)言人李曉超表示:“應(yīng)當(dāng)看到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速回落符合宏觀調(diào)控的預(yù)期。為防止經(jīng)濟(jì)增長偏快轉(zhuǎn)為過熱,中央采取了貨幣、財(cái)稅、貿(mào)易、土地等各項(xiàng)綜合性政策。所以說,隨著這些政策的落實(shí),經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)增速回落,符合宏觀調(diào)控的預(yù)期?!备鶕?jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì),上半年,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長33.5%,房地產(chǎn)業(yè)的景氣指數(shù)仍然維持在100點(diǎn)以上的高位。這表明,房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展的格局并未改變。

  從政策面來看,根據(jù)年初溫家寶總理政府工作報(bào)告中的精神,房地產(chǎn)是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象。業(yè)界專家分析,對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控有兩個(gè)方面:一是進(jìn)一步實(shí)行從緊的貨幣政策;二是進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行劃分,把中等收入階層住房、流動(dòng)就業(yè)人口如農(nóng)民工等劃到政府干預(yù)和保障范圍之內(nèi)。為此,政府加大了針對(duì)中低收入階層的住房保障體系建設(shè)力度。

  從2005年以來,中央政府為了整頓房地產(chǎn)秩序,抑制房價(jià),采取了一系列貨幣政策、土地政策、稅收政策和行政手段,并敦促地方實(shí)施房地產(chǎn)新政,希望過熱的房地產(chǎn)市場回歸理性,但不少地方的土地政策、銀行信貸政策、二手房交易的稅費(fèi)政策并沒貫徹調(diào)控要求,隨后的兩年里房價(jià)這頭瘋牛越?jīng)_越高。這些措施在進(jìn)入2008年后,才伴隨國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化漸次生效。今年上半年各地房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)下降,說明政府的宏觀調(diào)控效果終于得以顯現(xiàn),購房需求受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的抑制,房地產(chǎn)泡沫受到了擠壓,房價(jià)正在失去上漲的動(dòng)力,房價(jià)開始回歸理性。

  房價(jià)漲幅高位回落,中央的調(diào)控政策效應(yīng)初步顯現(xiàn),調(diào)控方向不可能在房價(jià)依然較快上漲的情況下發(fā)生改變。因此新華社發(fā)表評(píng)論文章:“豈能房價(jià)一跌就喊救市”,表示“同市場中的所有商品一樣,房價(jià)不可能只漲不跌。奇怪的是,幾個(gè)房價(jià)瘋漲了兩年的大城市,房價(jià)剛出現(xiàn)下跌跡象,便有人高喊政府‘救市’,似乎房價(jià)只能漲、不能跌。這是哪家的理?”

  需求層面不支持房價(jià)持續(xù)高漲

  當(dāng)一種商品的價(jià)格,上漲至遠(yuǎn)離其基本價(jià)值,或是遠(yuǎn)超國民的消費(fèi)能力時(shí),其價(jià)格的最終回落就成為必然,樓市也是如此。

  從1998—2007年,我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了10年高速發(fā)展,在住房制度改革、經(jīng)濟(jì)高速增長及相應(yīng)的人口結(jié)構(gòu)等多重利好推動(dòng)的情況下,住宅年銷售量增長10倍,住房銷售額增長近14倍,特別是2006—2007年各地房價(jià)更是出現(xiàn)快速飆升,房價(jià)的增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多數(shù)家庭的收入增長幅度,提前透支了未來房價(jià)增長的可能性,透支了未來的市場空間。政府從2005年就開始進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控,說明2005年的房價(jià)就已經(jīng)被視為存在巨大風(fēng)險(xiǎn),偏離了民眾的實(shí)際購買力。據(jù)全國6.5萬戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示,上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長6.3%,遠(yuǎn)低于房價(jià)近幾年的增長幅度。就目前的情況來看,房地產(chǎn)市場最大的問題是房價(jià)增長過快,價(jià)格過高,從而把大多數(shù)居民排除在房地產(chǎn)市場之外,使大部分有自住需求的購房者“望而卻步”。一套房子動(dòng)輒上百萬元,絕大多數(shù)工薪階層只能望房興嘆。而去年6次上調(diào)存貸款利率也增大了購房者的購房成本,并在一定程度上削弱了購買力。

  為了抑制投機(jī)性需求,自去年下半年以來,央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了多次加息和提高存款準(zhǔn)備金率的政策措施,從開發(fā)商和購房者兩頭收緊信貸閘門,提高貸款條件,抑制投機(jī)需求。尤其是提高第二套住房首付比例和貸款利率的政策,對(duì)遏制投機(jī)作用更加明顯;超越購買能力的“恐慌性”購房行為也得到控制。于是造成了今年房地產(chǎn)市場的另一個(gè)顯著特點(diǎn)———銷售面積大幅度下滑,成交量嚴(yán)重萎縮。來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示,今年1-5月,40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房、二手房累計(jì)成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。下降集中在上海、北京、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。

  成交低迷只能說明需求方認(rèn)為價(jià)格不合理,市場觀望氛圍較重,房價(jià)自然還會(huì)下跌。按照國內(nèi)目前購房者群體的情況,以及普通百姓的收入增長速度,不足以支撐房價(jià)的高位運(yùn)行狀態(tài),房價(jià)下調(diào)是必然的。

  供給方面臨的資金困境不支持高房價(jià)

  對(duì)于房地產(chǎn)市場來說,決定房價(jià)走高的關(guān)鍵在于資金,當(dāng)流向房地產(chǎn)的資金足夠多,就可能推動(dòng)房價(jià)上漲,反之亦然。但就目前的現(xiàn)狀而言,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)似乎并不能形成這種支撐。

  業(yè)界大腕潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)分析,“2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)最重要的特點(diǎn)是缺錢,因?yàn)樾袠I(yè)規(guī)模太大,去年一年房地產(chǎn)開發(fā)商購買土地用掉了去年全年的銷售收入。而今年房地產(chǎn)銷售額全國各地都在下降,這些原因都造成了中國房地產(chǎn)行業(yè)前所未有的缺錢局面”。

  而今年1月,國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》,《通知》規(guī)定,土地閑置兩年的將無償收回;土地閑置一年以上的按土地交易價(jià)格的20%收取閑置費(fèi)。這無疑是給了那些期待囤房囤地賺取高額利潤的房地產(chǎn)商一記沉重的打擊。

  作為一個(gè)資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)與銀行業(yè)關(guān)系密切,其資金大部分源于金融機(jī)構(gòu)。但自2007年9月27日起,我國實(shí)施了房貸新政和貸款規(guī)模調(diào)控政策,銀行向房地產(chǎn)領(lǐng)域輸入的資金流量迅速減少。今年上半年,央行依然執(zhí)行從緊的貨幣政策,在半年內(nèi)5次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率,截至6月底存款準(zhǔn)備金率達(dá)到了17.5%。央行的主要目的是抑制通貨膨脹,回收流動(dòng)性,造成銀行信貸投放進(jìn)一步放緩,這就意味著房地產(chǎn)發(fā)展商獲得開發(fā)貸款的難度更大,資金面更趨緊張。

  維持房地產(chǎn)商資金快速回籠的另一個(gè)通道———銷售,今年表現(xiàn)一直不佳。以幾個(gè)大城市為例,北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上半年,北京住宅銷售面積為349.3萬平方米,同比下降49.5%,降幅比一季度擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,期房銷售面積為272.9萬平方米,下降49.4%;現(xiàn)房銷售面積為76.4萬平方米,下降50%。商品住宅銷售套數(shù)也在減少。上半年,住宅銷售30352套,同比下降46%。其中,6月當(dāng)月銷售住宅7377套,比上年6月減少6726套;上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年上半年,上海市商品房銷售面積比去年同期下降18.5%;據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心剛剛公布的報(bào)告,今年上半年,全市新建商品房銷售面積170.41萬平方米,同比減少54.38%。其中,住宅銷售面積154.25萬平方米,同比減少54.02%。

  不論是商品房銷售面積,還是商品房銷售額均為負(fù)增長,出現(xiàn)了近年來房地產(chǎn)市場少有的“冷”現(xiàn)象。然而,對(duì)于目前五花八門的樓市優(yōu)惠促銷手段,消費(fèi)者并不買賬,因?yàn)樗麄冃枰氖钦嬲慕祪r(jià)和實(shí)惠。

  面對(duì)銷售萎縮的市場,開發(fā)商需要調(diào)整心態(tài),認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)這個(gè)事實(shí),必須在資金回籠速度和利潤率之間尋找平衡。世界上沒有只漲不跌的房地產(chǎn)市場,在長達(dá)10年的房價(jià)上漲之后,國人應(yīng)該開始熟悉一個(gè)房價(jià)理性回歸的市場。近兩年來,住房供給結(jié)構(gòu)的持續(xù)改善,也是推動(dòng)房價(jià)總體回落的一個(gè)重要因素。在確信房地產(chǎn)市場真正穩(wěn)定下來之前,政府不會(huì)過早地松動(dòng)房地產(chǎn)的調(diào)控政策。房價(jià)漲幅雖已放緩,相對(duì)于近年來房地產(chǎn)市場泡沫的過度膨脹,房地產(chǎn)市場的調(diào)整依然任重道遠(yuǎn)。在房價(jià)的理性回歸沒有到位、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整沒有到位的情況下,房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)就不會(huì)穩(wěn)固,房地產(chǎn)發(fā)展的市場預(yù)期也難以真正樂觀起來。

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